Vedlikeholdsfond borettslag — beregning, lovkrav og avsetning til ytre vedlikehold

For tre år siden satt jeg i et styremøte i et borettslag på Lier med 48 leiligheter, bygget i 1978. Styret hadde satt av 80 kroner per kvm i åtte år og var fornøyd med at vedlikeholdsfondet viste 1,4 millioner kroner i regnskapet. Så kom tilstandsrapporten: taklekkasje, defekt ventilasjonsanlegg og fasadeskader. Samlet estimat: 11,2 millioner.

Fondet var en regnskapspost — ikke penger på konto. Bankinnskuddet var 420 000 kroner. Styret måtte hente inn særinnkalling, vedta en avgiftsøkning på 55 prosent og ta opp et 25-årslån. To styremedlemmer trakk seg samme kveld.

Historien er ikke unik. Den er typisk for borettslag som setter av for lite — og som forveksler et tall i regnskapet med reelle midler.

Hva burettslagslova faktisk krever om vedlikehold

Et spørsmål jeg får i nesten hvert møte: «Er vedlikeholdsfond lovpålagt?» Svaret er nei — og ja. Burettslagslova har ingen paragraf som krever et separat vedlikeholdsfond. Men loven stiller to krav som i praksis gjør planlagt vedlikehold uunngåelig:

• § 5-17 (vedlikeholdsplikt): Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand. Forsvarlig betyr at bygningen ikke skal forfalle — styret har et aktivt ansvar for å forebygge skader.
• § 5-18 (vedlikeholdsplan): Styret skal vedta en vedlikeholdsplan som sikrer at vedlikeholdsplikten oppfylles. Planen skal dekke bygningens hovedkomponenter og angi tidspunkt og kostnadsestimat for fremtidige tiltak.

I tillegg har Eierseksjonsloven § 33 (som gjelder eierseksjonssameier, ikke borettslag) innført krav om vedlikeholdsplan med virkning fra 2024. Mange borettslagsstyrer forholder seg likevel til de samme standardene fordi Husbanken, OBOS og boligbyggelagene anbefaler det.

OBOS-modellen og bransjens tommelfingerregler

Det finnes ingen offisiell statlig norm for hvor mye et borettslag skal sette av. Men bransjen har to etablerte tommelfingerregler:

OBOS anbefaler 200–350 kr per kvm per år avhengig av bygningens alder, konstruksjonstype og tilstand. Bygninger fra 1960- og 70-tallet med originale rør og tak havner typisk i den øvre enden. Nybygg under ti år kan klare seg med 150–200 kr/kvm de første årene.

Den vedlikeholdsplanbaserte metoden er den mest presise: summer alle planlagte tiltak over planperioden (typisk 20–30 år), divider på antall år og legg til 10–15 prosent for uforutsette kostnader. Resultatet gir et gjennomsnittlig årsbeløp som er tilpasset akkurat denne bygningen.

Et eksempel fra praksis

Et borettslag i Drammen med 3 200 kvm bruksareal hadde følgende planlagte tiltak over 25 år: tak (2,8 millioner), rør (4,2 millioner), fasade (1,9 millioner), ventilasjon (1,1 millioner) og diverse (0,8 millioner). Totalt 10,8 millioner. Delt på 25 år: 432 000 kr. Med 12 prosent margin: 484 000 kr/år — tilsvarende 151 kr/kvm. Styret vedtok å runde opp til 175 kr/kvm for å bygge en buffer.

Vedlikeholdsfondet vs. likviditet — hvorfor forskjellen er avgjørende

Fondet er ikke penger. Det er en bokføringspost som forteller hvor mye av egenkapitalen som er «øremerket». Men regnskap og bankkonto er to forskjellige ting. Et borettslag kan ha et fond på 5 millioner og et bankinnskudd på 300 000.

I praksis betyr dette at styret bør ha en likviditetsplan i tillegg til vedlikeholdsfondet. Likviditetsplanen viser hvor mye penger som faktisk finnes på konto, når store utbetalinger faller og om borettslaget trenger å låne. NBBL (Norske Boligbyggelags Landsforbund) anbefaler at likvide midler tilsvarer minst seks måneders felleskostnader.

Thomas Aasen · Styrekonsulent · Drammen

Artikkelen er skrevet i informasjonsøyemed og utgjør ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Kontakt en autorisert regnskapsfører eller boligbyggelaget for veiledning i deres konkrete situasjon.