Energimerking borettslag — krav, kostnader og kobling til vedlikeholdsplanen
I 2023 ville styret i et borettslag med 52 leiligheter i Bodø selge to utleieleiligheter for å finansiere fasadeoppussing. Megleren stoppet prosessen etter to dager: borettslaget hadde ingen gyldig energiattest. Styreleder ble overrasket — han trodde andelseiere ordnet det selv. Det tok seks uker å få på plass energimerkingen, og i mellomtiden mistet de en kjøper som ikke ville vente.
Energimerkeforskriften (FOR-2009-12-18-1665) krever at boliger har en gyldig energiattest ved salg og utleie. For borettslag er det styret som har ansvaret — ikke den enkelte andelseier. Og fra 1. mars 2024 kan borettslag bruke én felles energiattest for hele bygningen i stedet for én per boenhet. Det gjør prosessen enklere, men ansvaret ligger fortsatt hos styret.
Jeg har jobbet med energikartlegging i Nord-Norge i ti år. Det jeg ser gang etter gang er at borettslag behandler energimerkingen som en formalitet — noe som må gjøres for å tilfredsstille megleren. Men det skal egentlig leses sammen med vedlikeholdsplanen. De to dokumentene forteller den samme historien fra to vinkler.
Hva krever loven av borettslaget?
| Krav | Hjemmel | Detalj |
|---|---|---|
| Energiattest ved salg/utleie | Energiloven § 8-1 | Bygningseier (= borettslagets styre) er ansvarlig |
| Gyldighet | Energimerkeforskriften § 7 | 10 år fra utstedelse |
| Felles attest | FOR-2024-02-28-356 | Én attest for hele bygningen (fra 1. mars 2024) |
| Beregningsstandard | FOR-2025-04-02-591 | NS 3031:2025 gjelder fra 1. januar 2026 |
| Tilsyn | Energiloven § 8-3 | NVE er tilsynsmyndighet — kan gi pålegg og tvangsmulkt |
Energikarakter A–G: hva betyr bokstavene?
Energiattesten har tradisjonelt hatt to karakterer: energikarakteren (A–G for levert energi) og oppvarmingskarakteren (fargeskala for fornybar andel). Fra 1. januar 2026 erstattes begge av én samlet karakter A–G beregnet etter NS 3031:2025.
Best
Dårligst
Klasse A = møter TEK17 energikrav minus 15 %. Klasse G = de 15 % minst effektive bygningene per kategori. De fleste borettslag fra 1960- og 70-tallet ligger i klasse D–F — og det er helt normalt. Poenget er ikke å oppnå A, men å vite hva som må gjøres for å komme noen trinn opp.
Slik får borettslaget støtte fra Enova
- Dekker inntil 50 % av kartleggingskostnadene
- Maks NOK 350 000 per borettslag
- Kartleggingen inkluderer energimerking, tilstandsvurdering og tiltaksforslag
- Søknad via enova.no — borettslaget må ha organisasjonsnummer
- Dekker inntil 30 % av tiltakskostnadene
- Maks NOK 10 000 000 per borettslag
- Gjelder for etterisolering, vindusbytte, varmepumpe, solceller m.m.
- Krever at energikartlegging er gjennomført først
Et poeng som mange styrer overser: Enova-støtten til energikartlegging dekker også selve energimerkingen. Det betyr at du kan få energiattesten nesten «gratis» — fordi kartleggingen som Enova dekker 50 % av, inkluderer energimerkingen. Det er en god grunn til å gjøre kartlegging og merking samtidig.
Energiattest + vedlikeholdsplan = spar 20–35 %
De borettslagene som får mest ut av energimerkingen, er de som leser den sammen med vedlikeholdsplanen. Energikartleggingen forteller deg hva som lekker energi. Vedlikeholdsplanen forteller deg når komponentene uansett skal byttes. Kombinér de to, og du sparer 20–35 % av totalkostnadene.
- Start med energikartlegging Bestill fra Enova-godkjent rådgiver. Kartleggingen identifiserer de fem–seks tiltakene med størst energieffekt.
- Sammenlign med vedlikeholdsplanen Er vindusbytte allerede planlagt til 2029? Da er det tidspunktet for å kombinere med energiglass. Er takrenoveringen i 2031? Legg til etterisolering.
- Beregn samordningsgevinst Stillaser, prosjektering og rigging koster det samme uansett om du gjør én eller to jobber. Legg til energitiltaket mens stillasene står.
- Søk Enova-støtte Med energikartlegging gjennomført kan du søke tiltaksstøtte (30 %, maks 10 MNOK). Legg ved vedlikeholdsplanen som dokumentasjon.
Innrømmelse: i mine første år som rådgiver leverte jeg energiattester som frittstående dokumenter. Styret la dem i en skuff, og ingenting skjedde. Det var først da jeg begynte å sitte ned med vedlikeholdsansvarlig og koble tiltakene til planen at det faktisk ble gjennomført. Leksjonen var tydelig — uten kobling til vedlikeholdsplanen er energimerkingen bare et papir.
Spørsmål og svar
Artikkelen er informasjon, ikke juridisk rådgivning. Sjekk alltid gjeldende forskrifter på Lovdata og rådfør deg med en kvalifisert energirådgiver. Lovtekster oppdatert per mars 2026.
Kilder: Energiloven (LOV-1990-06-29-50) kap. 8 · Energimerkeforskriften (FOR-2009-12-18-1665) · FOR-2024-02-28-356 (felles energiattest) · FOR-2025-04-02-591 (NS 3031:2025) · NVE: energimerking av bolig og bygg · Enova: energikartlegging for borettslag · Velstyrt.no: «Energimerking av sameier og borettslag»